天津市人民政府公报
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  本市国有土地上房屋征收与补偿政策解读

  一、问:《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》出台的相关背景。

  答:2011年1月21日,国务院公布实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号),原《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)同时废止。2011年6月1日我市印发了《关于贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉有关事项的意见》(津政发〔2011〕20号,以下简称我市《贯彻意见》),暂未出台《征收规定》。

  2011年以来,我市按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和我市《贯彻意见》,依法依规开展房屋征收工作,总体进展顺利平稳,积累了大量的操作经验,为制定《征收规定》打下了良好的实践基础。同时,将《征收规定》列入调研计划,广泛开展立法调研,收集整理外省市立法成果。期间,上海市、湖北省、浙江省、广州市等外省市陆续出台了房屋征收相关政策法规,为我市制定《征收规定》提供了立法参考和借鉴。2016年市政府将《征收规定》列入立法计划。起草了《征收规定》草案,经征求市有关部门、各区政府及社会各方面意见,经反复修改完善定稿。2016年11月11日第77次市政府常务会议审议通过了《征收规定》,今年4月1日起施行。

  二、问:《征收规定》出台的意义。

  答:《征收规定》出台的意义主要有三个方面:

  第一,贯彻落实中央决策部署。2016年11月4日,中共中央、国务院印发了《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》,要求完善土地、房屋等财产征收征用法律制度。《征收规定》的出台,是贯彻落实中央决策部署的重要体现,是完善产权保护制度体系的重要举措。

  第二,进一步规范房屋征收行为。《征收规定》从政府实施房屋征收的具体操作角度,进一步细化规范了征收权限和程序,明确了补偿的范围、形式和标准等,既有程序法要求,又有实体法内容,同时注重继承和发展我市的成熟做法,确保有效衔接,规范运作。

  第三,进一步保障群众合法权益。《征收规定》紧密结合我市实际情况,吸纳了我市和外省市房屋征收实践中的一些好经验、好做法,细化了国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定,进一步维护群众知情权、参与权和监督权,公平公正公开实施补偿,保障群众合法权益。

  三、问:房屋征收与原房屋拆迁的不同之处。

  答:房屋征收与原房屋拆迁的不同之处主要有两点:

  第一,按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和我市《征收规定》,只有因公共利益需要,才能实施房屋征收,而原来的房屋拆迁就没有这样的限制,这体现了政府对房屋物权的保护意识不断增强,保护力度不断加大。

  第二,基于因公共利益需要才能征收房屋,因此,房屋征收必须依法由政府组织实施。而原来的房屋拆迁则由拆迁人及其委托的拆迁单位实施,政府只是一个管理者、裁决者的角色。

  四、问:《征收规定》适用于哪些情形?

  答:在本市行政区域内,因公共利益需要实施的国有土地上房屋征收与补偿活动,适用《征收规定》。征收国有土地上房屋适用《征收规定》,集体土地上房屋不适用《征收规定》。具体包括以下六种情形:

  第一,国防和外交的需要;

  第二,由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

  第三,由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

  第四,由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

  第五,由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建,包括棚户区改造的需要;

  第六,法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

  五、问:房屋征收具体涉及哪些部门?

  答:按照《征收规定》,一是区人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。二是区房屋行政管理部门作为房屋征收部门,负责组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。三是区人民政府有关部门按照职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。另外,房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。

  六、问:《征收规定》对征收补偿的对象有什么规定?

  答:《征收规定》对征收补偿的对象有两方面的规定:

  第一,从房屋的角度看,征收补偿对象是房屋征收范围内的合法房屋。这里需要重点说明的有两点,房屋征收范围确定后:一是房屋征收部门对范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,并发布公告,告知不得实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为,通知有关部门暂停办理相关手续。违反规定实施的,将不予补偿。二是区政府组织有关部门依法对未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,按规定给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,将不予补偿。

  第二,从人的角度看,征收补偿对象是被征收房屋的合法所有权人,以及公有房屋的合法承租人。这里需要重点说明的有两点:一是对私有房屋,征收补偿对象是该房屋的合法所有权人,不包括承租人。市场上的房屋租赁是所有权人和承租人之间形成的民事法律关系,应当由双方按照《合同法》等有关法律的规定解决。二是对公有房屋,也就是执行市政府批准的租金标准的直管公产房屋和单位产房屋,不包括公共租赁住房等保障性住房,征收补偿对象不仅包括该房屋的合法所有权人,还包括公有房屋承租人。

  七、问:《征收规定》如何补偿被征收人、公有房屋承租人?

  答:按照《征收规定》,作出房屋征收决定的区政府应当对被征收人、公有房屋承租人给予补偿。补偿内容包括:被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。此外,区政府还应当制定补助和奖励办法,对被征收人、公有房屋承租人给予补助和奖励。

  同时,为了更好地保护公有房屋承租人的合法权益,《征收规定》对公有房屋的补偿内容作了进一步的细化。一是明确了被征收房屋价值的补偿比例,其中:属于住宅房屋的,按照被征收房屋价值的5%给予被征收人补偿,按照被征收房屋价值的95%给予公有房屋承租人补偿;属于非住宅房屋的,按照被征收房屋价值的20%给予被征收人补偿,按照被征收房屋价值的80%给予公有房屋承租人补偿。二是明确了其他补偿费用的归属。搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿和补助、奖励应当给予公有房屋承租人。

  八、问:《征收规定》的补偿方式。

  答:按照《征收规定》,补偿方式有货币补偿和房屋产权调换两种,货币补偿就是俗称的直接拿钱,房屋产权调换就是俗称的选安置房。这两种方式由被征收人自主选择,既可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。为了更好地保护公有房屋承租人的合法权益,《征收规定》明确规定,征收公有房屋的,补偿方式由公有房屋承租人选择。货币补偿大家很好理解,主要介绍一下房屋产权调换这种方式。

  被征收人选择房屋产权调换的,应当计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。举例来说,如果被征收房屋价值是100万元,产权调换房屋价值是80万元,那么被征收人不仅可以取得产权调换房屋,还可以另得20万元货币。

  公有房屋承租人选择房屋产权调换的,应当按照规定的被征收房屋价值补偿比例计算、结清与用于产权调换房屋价值的差价。举例来说,如果被征收房屋是公有住宅房屋,价值100万元,按规定公有房屋承租人应得被征收房屋价值的95%、95万元,产权调换房屋价值80万元,那么公有房屋承租人不仅可以取得产权调换房屋,还可以另得15万元货币。

  九、问:补偿标准如何确定?

  答:在补偿标准上,《征收规定》主要是对被征收房屋价值补偿和停产停业损失补偿进行了细化,加强了群众利益的保护。

  第一,关于被征收房屋价值补偿。按照国家有关规定,被征收房屋的价值,按照被征收房屋类似房地产的市场价格评估确定。《征收规定》在此基础上,结合我市历史政策,作了进一步细化。一是被征收房屋属于非住宅的,仍按国家规定执行。二是被征收房屋属于住宅的,由房地产价格评估机构采取两种方法进行评估,一种方法是按照被征收房屋类似房地产的市场价格评估,另一种方法是按照被征收房屋所处区位的新建普通商品住房市场价格评估,两种评估结果作比较,最终按照较高的评估结果确定。采取这种方法,既保持了与国家政策的一致性,又提高了实际补偿标准,体现了政府对群众居住权的特殊保护。

  第二,关于停产停业损失补偿。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定,比较原则。《征收规定》在这方面作了比较详细的规定,增强了操作性。一是因征收房屋造成停产停业损失的,按照不高于被征收房屋价值的10%,给予被征收人或公有房屋承租人一次性补偿,具体补偿标准由区政府确定。二是被征收人或公有房屋承租人认为停产停业损失超过区政府确定的补偿标准的,应当提供房屋被征收前实际经营效益的相关证明材料,通过评估确定停产停业损失,并按照评估结果进行补偿;在签约期限内未提供证明材料的,仍按照区政府确定的标准进行补偿。三是被征收人、公有房屋承租人违反法律、法规规定,擅自将住宅房屋改变为经营性用房的,征收时不给予停产停业损失补偿。

  十、问:评估单位的确定程序。

  答:按照《征收规定》,房屋征收评估由具有相应资质的房地产价格评估机构,按照国家和本市有关规定,独立、客观、公正地开展。选定或确定房地产价格评估机构遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则,保障群众充分参与,信息充分公开,主要有以下三步程序:

  第一,确定候选房地产价格评估机构。房屋征收部门向社会发布房屋征收范围、房地产价格评估机构报名期限等评估信息,具有相应资质的房地产价格评估机构可以在报名期限内提出房屋征收评估作业申请。房屋征收部门核实提出申请的房地产价格评估机构资质等级,符合规定的列入候选范围。

  第二,选定或确定房地产价格评估机构。候选房地产价格评估机构确定后,房屋征收部门发布选定房地产价格评估机构公告,公告主要包括候选房地产价格评估机构基本情况、协商选定房地产价格评估机构的期限、投票时间、投票地点等事项。

  在协商期限内,全体被征收人、公有房屋承租人就房地产价格评估机构的选定达成一致的,向房屋征收部门提交载明所选房地产价格评估机构,并经全体被征收人、公有房屋承租人签字或者盖章的书面材料。房地产价格评估机构按照协商结果确定。

  在协商期限内,全体被征收人、公有房屋承租人就房地产价格评估机构的选定达不成一致的,房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人按照少数服从多数的原则投票确定房地产价格评估机构;候选房地产价格评估机构所得票数相等的,采取摇号、抽签等随机方式确定房地产价格评估机构。

  第三,签订房屋征收评估委托合同。选定或确定房地产价格评估机构后,房屋征收部门与房地产价格评估机构签订房屋征收评估委托合同。

  (市国土房管局供稿)

 
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